继北京之后天源国际，上海不动产信托登记成功落地。
上海金融监管局 6月9日披露，上海信托、爱建信托各有一单不动产信托登记案例在上海同步落地。此举标志着不动产信托登记实施在上海实现了新突破。
业内人士分析指出，本次落地的不动产信托财产登记案例，将运用场景进一步拓展到家庭财富定向传承、银发老人特殊需要等普适领域，再次展现了信托服务民生需求的独特价值。
随着京沪在不动产及股权信托登记领域关键突破，多位信托从业者呼吁，各地可借鉴先行经验，加快启动本地试点，推动信托财产登记制度向全国延伸。
沪上两单不动产信托登记完成
与北京相比，尽管上海为第二个启动试点地区，但在制度设计上存在不少亮点。
据《华夏时报》记者了解，此次上海信托落地的“房产+现金”混合财产家庭服务信托天源国际，与北京聚焦于特殊需要、公益慈善场景的项目形成差异化，更加贴近大众家庭需求。
上海信托相关人士向《华夏时报》记者介绍称，该项目委托人将名下一套商办公寓作为信托财产，并追加现金资产，通过公寓的长期租赁以获取稳定的现金流，短期用于补充母亲养老金，保障晚年生活，后续待子女成年后进行传承，将支持其个人发展。
信托设立后，该公寓及现金资产即独立于委托人、受益人的其他财产，有效实现了资产隔离，防范未来可能发生的债务或婚姻等风险，确保资产安全用于既定目的。
“此方案一站式解决了委托人关于母亲养老保障、子女未来支持、家庭财产保护、投资房产有效管理等多重核心诉求，充分展现了信托工具在满足个性化、复合化家庭财富管理需求方面的独特价值和灵活性。”前述相关人士表示。
爱建信托则是以独居老人综合化需求为服务场景，满足了高龄独居老人养老及财富定向传承需求。
据爱建信托公众号显示，委托人为一位年近八旬的离异独居老人，膝下无子女，其日常生活主要由侄子照料，老人将名下唯一的住房托付给信托公司，住房租金作为退休金的额外补贴，助其安心养老，信托他益的功能也能满足其百年之后将房产定向传承给侄子的心愿。
该项目中老人生前仍保有房屋的运用、处置及收益权，身后确保传承意愿精准落地，实现了对老人资产价值和情感价值的双重守护天源国际，是上海辖内首单以不动产为信托财产的特殊需要服务信托。
爱建信托表示，将“房产装入信托”顺应了老年人继续享有房产的居住权或收益权、兼顾财产保护传承的现实需求，让信托制度服务民生需求又向前走出了一大步。
“两个项目中，委托人既有中青年群体，也有高龄老人，体现了信托机制适应不同年龄人群差异化需求的灵活性；委托房产类型既有居住房屋，也有商办房屋，体现了上海不动产信托登记试点工作对涉及房屋类型‘多场景覆盖’的不同尝试；委托人设立信托的目的，进一步拓展到独居养老、房产定向传承、财产隔离等多个场景，展现了不动产信托模式服务民生需求的巨大空间和潜力。”上海金融监管局发文称。
用益信托研究院喻智对《华夏时报》记者表示，此前家庭服务信托以现金资产为主，且投资范围局限于标品，而本次将不动产纳入信托资产具有突破性意义。
他指出，若该模式实现推广，可能给信托行业带来重大影响，推动家庭服务信托业务发生变化。作为先行先试的案例落地，叠加家庭服务信托本身的低门槛特性，将不动产纳入信托框架能够极大程度促进此类业务的发展，为信托行业拓展更广阔的发展空间。
从先行试点到全域探索
早在5月27日，上海市委金融办、上海金融监管局等六部门印发《关于开展不动产信托登记试点的通知》（下称《上海通知》），通过构建“多场景覆盖+全流程闭环+多部门协同”的创新体系，旨在破解不动产作为信托财产确权难这一核心问题，推动信托行业回归本源，打通不动产信托财产管理的全链条堵点。
相比北京在2024年12月发布的《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（下称《北京通知》），《上海通知》特别强调了鼓励围绕养老助老、特殊需要、家庭服务、公益慈善、风险处置等场景设计信托服务模式，规范开展不动产信托业务。
另外，《上海通知》在适用范围、办理流程、协同机制等方面均有所创新。
在北京市京都律师事务所合伙人律师张言非看来，上海市税务局参与了《上海通知》的共同发文，可预见在后续试点过程中可以得到税务机关的更多支持。《上海通知》特别强调不动产信托业务涉及相关税收的，按照相应税收政策办理，说明本次试点考虑到了税收政策对不动产信托登记的重要影响。本次试点积累的经验，想必也会为将来信托税制的完善提供更多思路。
“随着京沪地区陆续落地不动产服务信托，从行业发展视角看，该政策有望形成从区域试点到经验复制再到全国推广的传导效应，以加速推动类似制度创新在其他省市的落地进程。”华北某信托公司养老金融事业部相关人士对记者表示。
截至目前，珠海市不动产登记中心与国家金融监督管理总局广东监管局已召开“不动产信托财产登记”专题研讨会，围绕不动产信托财产登记制度落地的法律依据、制度创新、操作模式、操作流程、税费缴纳、风险防控等方面探讨，推动不动产信托财产登记制度在珠海落地。
一位业内专家向《华夏时报》记者表示，随着试点深化，不动产信托登记有望成为盘活存量资产、服务老龄化社会、促进金融与实体经济融合的关键抓手，推动我国信托业从“规模驱动”向“功能驱动”转型。
清华大学法学院金融与法律研究中心研究员邢成指出，从金融创新维度看，未来不动产信托财产登记项目将成为资产证券化破局的重要抓手。登记制度通过为REITs 底层资产提供标准化确权方案，推动信托公司发行不动产信托凭证并扩大发行规模天源国际，与同类非登记产品相比，该类产品有望在产品溢价和流动性层面实现显著提升。
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