界面新闻记者 | 王妤涵 金投策略
近期，国内的土地市场迎来一波热度回升。
据中指研究院发布的《1—5月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，今年前5月TOP100房企拿地总额达到4051.9亿元，同比增长28.8%，增幅较上月扩大2.2个百分点。
土地市场的总体升温主要受到核心城市市场提振。今年前4月，22个重点城市土地成交月度平均溢价率均在20%左右。并且在5月份，这一趋势得到延续，杭州、上海、成都等城市核心区拍出的高溢价地块显著增加市场信心。
近3年TOP100房企累计拿地总额及同比图片来源：中指研究院
此外，值得关注的是，在一些核心城市的土地市场，部分沉寂许久的民营房企正在重新活跃起来，频频现身土拍现场，寻求优质地块的布局机会，为行业注入了一股新活力。
“黑马”涌现
在成都5月23日的土拍中，3宗涉宅用地总成交金额达10.11亿元，其中多家民企参与竞拍，四川邦泰集团作为本地深耕的“新锐”民企，成功竞得地块。
邦泰集团不仅进入全国拿地金额前二十榜单，还在成都拿地金额中跻身前十，反映出其对核心城市的战略聚焦。
类似情况在长沙也在上演。5月份，长沙多宗住宅用地被民企拿下，如伟星房产等中小型房企凭借较低负债和充裕流动性，积极补仓优质资产。伟星房产在近年来的土拍中表现低调，但2025年却突然活跃，成为长沙市场的“黑马”之一。
5月部分民营房企拿地情况图片来源：明源地产研究院
广州市场则更是民企回归的缩影。
5月30日，广州土拍出让的番禺广场地块，由广州番禺置业拿下；而广州番禺区钟村街市广路的4宗住宅地块，则由民营房企敏捷集团旗下的广州璟恒房地产开发有限公司以33.2亿元全部收入囊中，平均成交楼面价达14081元/平方米。
杭州市场同样热闹。滨江集团作为头部民营房企，在杭州今年前五个月拿地金额中位列第一，拿地总额进入全国前十。
同时，兴耀房产集团也在杭州增加了土地储备，进入本地拿地金额前十，显示出民企对深耕城市的持续投入。今年3月金投策略，兴耀房产集团经过11轮竞价，拿下了杭州钱塘区下沙单元地块，成交楼面价20472元/平方米，溢价率24.07%。
除了这些“老面孔”外，一些新成立或专注区域性的小型民营房企也在慢慢崭露头角，成为城市“新贵”。
例如，5月12日以2.19亿拿下浙江温州瓯海区宅地的华玺房地产开发有限公司，于今年1月份刚刚成立；5月23日以2.55亿拿下福州长乐区地块的本地房企合达房地产开发有限公司，注册资本也只有100万。
时机成熟
从拿地背景来看，当下民营房企敢于重返土拍市场并非偶然。
首先在政策端，自去年9月末中央定调房地产“止跌回稳”以来，各地不断推出降低存量房贷利率、城中村改造等房地产利好政策，有效的缓解了行业下行压力，降低了民企融资与拿地的门槛。
进入2025年以后，新房销售端出现回稳迹象，尤其核心城市的改善型需求释放，提振了房企预期。
例如，敏捷集团在广州拿的四块地，正是基于周边区域居住氛围成熟、销售前景乐观的判断，政策端的利好也增强了信心。
其次，民企自身财务结构的优化是关键内因。
2024年，百强民企拿地金额占比降至17.6%，同比下降10.8%；在行业的洗牌中，许多企业被迫退出市场，但留下来的幸存者通过精简业务和聚焦核心，积累了现金储备。
再加上优质地块供应增加显著提升了民营房企的参与意愿。2025年以来，各地政府加大了优质地块的供应力度，推出了不少位于城市核心区、配套成熟的地块，土拍市场频现“地王”地块。
此外，融资环境对优质主体的边际改善提供了支撑。
尽管当前民营房企融资整体仍具挑战性，但对于部分财务相对健康、成功渡过调整期的头部或区域深耕型民企，融资渠道正显现一丝曙光，这也使得它们有了一定能力在土地市场低位时进行“补仓”，抓住市场窗口期。
再者，拿地策略的转变也降低了风险。
观察当下重返土拍市场的民企，拿地行为整体以“补仓”为主，而非大规模的土储补充，多数民营房企选择自身熟悉的板块布局，如敏捷集团聚焦广州、邦泰集团深耕成都，这种“精耕细作”的策略相比以往高周转时期的激进拿地，显得更加谨慎和理性。
保持分化
尽管民营房企重返土地市场，但行业整体仍呈现显著分化趋势。央国企继续占据拿地主导地位，民企占比虽有所回升但绝对份额仍相对较小，且市场热度集中于核心城市。
拿地企业方面，央国企仍为主角。中指研究院报告显示，1-5月拿地金额TOP10房企中，央国企占据8席。但部分民企也加强了投资强度，如滨江集团拿地金额位居前10，邦泰集团、兴耀房产集团、海成集团等也进入拿地金额前20榜单。
从新增货值来看，保利发展以728亿元新增货值占据榜单第一，绿城中国以723亿元新增货值位列第二，中国金茂新增货值规模为603亿元，位列第三。
具体城市来看，央国企的“托底”作用明显。
北京、深圳、广州等一线城市，央国企拿地占比均在八成左右；杭州、成都等热点城市，尽管民企如滨江集团活跃，但华润置地、招商蛇口等国央企仍为拿地主力。
另外，在部分民企重返土拍市场的背后，仍有超6成的销售百强拿地基本停滞。在销售端现金流没有得到持续改善的背景下，多数房企的拿地态度依旧十分谨慎。
CRIC数据显示，今年1-5月百强房企拿地销售比稳定在0.27，较去年年末提升0.1，投资高度集中在头部企业，销售TOP10拿地销售比0.38，个别头部房企如中国金茂、滨江集团、绿城中国、象屿地产拿地销售比远高于百强水平。
而企业的投资也多聚焦核心城市或自身深耕区域，头部的国央企持续补充优质土储，中小民企则观望居多。
市场热度的分化也加剧了这一现象。
一方面，核心城市优质地块竞争激烈，溢价率居高不下。5月29日，杭州拱墅区康桥单元住宅用地溢价率40.33%；5月23日，成都郫都区地块溢价59.34%成交。
另一方面，非核心城市土地市场仍显低迷，一些三四线城市的部分地块因去化缓慢或库存积压最终走向流拍。
这种分化既是行业调整的产物，也是未来复苏的起点。随着更多民营房企回归土地市场，行业竞争格局也将进一步改善。
据中指研究院统计，截至6月3日，6月重点城市已公告的住宅用地待拍清单中，上海、杭州、北京起始价均超过百亿元金投策略，核心地块土拍热度有望延续，而核心城市或优质板块之外的土拍或将保持平淡。
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